Impuestos al vender una casa en 2026: no pagás ITI ni cedular
Por Santiago Silvestre · Publicado: · Datos verificados al . Normas: Ley 27.743, Ley 27.802, Decreto 406/2026, Ley Impositiva PBA 15.558.
Si sos una persona que no se dedica a vender inmuebles, en 2026 no pagás impuesto nacional por la venta, aunque no sea tu única vivienda: el ITI está derogado desde el 8/7/20241 y el cedular está exento para ventas desde el 1/1/20264. Lo que queda es el impuesto de Sellos de la Provincia: 2%; habitualmente 1% cada parte, salvo pacto67. Exento si es tu única vivienda y la valuación fiscal básica es de hasta $1.154.400 ($577.200 si es lote baldío); la exención alcanza a toda la escritura (Código Fiscal PBA, art. 297 inc. 29; Ley 15.558, art. 43).89
Resumen: qué paga el vendedor en 2026 según su caso
| Caso | Impuesto nacional | Sellos PBA |
|---|---|---|
| Persona, compró antes de 2018 | No paga (ITI derogado)3 | Habitualmente 1% cada parte, salvo pacto. Salvo exención por vivienda única.678 |
| Persona, compró desde 2018 | No paga (cedular exento desde 1/1/2026)4 | Habitualmente 1% cada parte, salvo pacto. Salvo exención por vivienda única.678 |
| Empresa, sociedad o habitualista | Ganancias general, retención del 3% a cuenta3 | Habitualmente 1% cada parte, salvo pacto.67 |
¿Se paga ITI en 2026? No: está derogado
El ITI era un impuesto que pagaba el vendedor sobre las casas compradas hasta el 31/12/2017. El artículo 67 de la Ley 27.743 lo derogó desde el 8 de julio de 20241, y ARCA lo comunicó el 10/7/20242. El Colegio de Escribanos de la Provincia indicó que desde esa fecha la venta de inmuebles comprados antes de 2018 no paga ITI ni cedular3.
Impuesto cedular en la venta de inmuebles 2026: exento
Qué decía la regla vieja (ya no rige)
Antes de 2026, quien vendía un inmueble comprado desde el 1/1/2018 pagaba el 15% de la ganancia, salvo que fuera su casa-habitación. Ya no rige.4
Qué cambió
El artículo 192 de la Ley 27.802 (BO 6/3/2026) y el Decreto 406/2026 (BO 1/6/2026) eximen a las personas humanas y a las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, por las ventas desde el 1 de enero de 20264.
¿Hace falta que sea vivienda única?
No, para personas que no se dedican a vender inmuebles: según el Colegio de Escribanos de la Ciudad (6/3/2026), la exención alcanza a todas las ventas, no solo a la vivienda única5. Confirmalo con tu escribano para tu caso.
Quién queda afuera
Empresas, sociedades y habitualistas (loteos, construcción para vender) siguen con Ganancias general y una retención del 3% a cuenta (RG AFIP 2139)3.
Lo que sí se paga: Sellos en Provincia de Buenos Aires
La escritura paga el 2% de Sellos sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal ajustada. Habitualmente 1% cada parte, salvo pacto. El Código Fiscal PBA no lo reparte por mitades: comprador y vendedor son contribuyentes (art. 291) y responden solidariamente por el total del impuesto, con derecho a reclamar a los demás la cuota parte que les corresponda según su participación en el acto (art. 292)7. Lo cobra el escribano y lo deposita en ARBA6.
Exento si es tu única vivienda y la valuación fiscal básica es de hasta $1.154.400 ($577.200 si es lote baldío); la exención alcanza a toda la escritura (Código Fiscal PBA, art. 297 inc. 29; Ley 15.558, art. 43).89 Si la supera, se paga el 2% sobre toda la base6.
Si la propiedad está en CABA, las reglas de Sellos son otras.
Ejemplo: cuánto se paga al vender una casa de USD 300.000 en Pilar
Supuestos: venta en octubre de 2026; vendedor persona que no se dedica a vender inmuebles; el precio supera la valuación fiscal ajustada; no aplica la exención de Sellos por vivienda única.
| Vendedor | Comprador | |
|---|---|---|
| Impuesto nacional (ITI / cedular) | USD 04 | — |
| Sellos PBA (habitualmente 1% cada parte, salvo pacto)7 | USD 3.0006 | USD 3.0006 |
| Honorario del escribano (2% según Ley 6925 PBA, art. 2) | — | USD 6.00010 |
| Inscripción en el Registro (2‰) | — | USD 60011 |
| Aporte notarial e IVA sobre el honorario | — | según el escribano |
| Total | ≈ USD 3.000 | entre USD 9.600 y 12.060, según el escribano, más certificados |
- Exento si es tu única vivienda y la valuación fiscal básica es de hasta $1.154.400 ($577.200 si es lote baldío); la exención alcanza a toda la escritura (Código Fiscal PBA, art. 297 inc. 29; Ley 15.558, art. 43).89 En ese caso la escritura no paga Sellos: habitualmente, USD 3.000 menos para cada parte.6
- Empresa o habitualista: retención de Ganancias del 3% = USD 9.000, pago a cuenta del impuesto (no es un gasto extra).3
- La comisión inmobiliaria se pacta; no es un impuesto.
- El honorario del escribano es el 2% según la Ley 6925 PBA, art. 2 (arancel notarial).10 Pedile el presupuesto final.
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Por qué tantas páginas todavía dicen que se paga
Muchas guías son de 2023 a 2025, varias calculadoras privadas no se actualizaron y algunas respuestas de asistentes de IA todavía mencionan el 15%. Desde el 1/1/2026 esa regla no se aplica a las personas que no se dedican a vender inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Se paga ITI al vender una casa en 2026?
No. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles fue derogado por el artículo 67 de la Ley 27.743, a partir del 8 de julio de 2024. El escribano no retiene nada.
¿Se paga el impuesto cedular del 15% en 2026?
No, si sos persona humana o sucesión indivisa y vendés desde el 1/1/2026: las ventas están exentas por el artículo 192 de la Ley 27.802 y el Decreto 406/2026.
¿Tiene que ser mi única vivienda para no pagar?
No para el impuesto nacional: según el Colegio de Escribanos de la Ciudad (6/3/2026), la exención alcanza todas las ventas de personas que no se dedican a vender inmuebles. Para Sellos de Provincia, la exención por vivienda única sí existe: Exento si es tu única vivienda y la valuación fiscal básica es de hasta $1.154.400 ($577.200 si es lote baldío); la exención alcanza a toda la escritura (Código Fiscal PBA, art. 297 inc. 29; Ley 15.558, art. 43).
¿Cuánto paga el vendedor de una casa de USD 300.000 en Pilar?
Unos USD 3.000, que es su parte del Sellos del 2% (habitualmente 1% cada parte, salvo pacto), más la comisión inmobiliaria que se pacte.
¿Cuánto paga el comprador al escriturar?
Entre USD 9.600 y 12.060, según el escribano, más certificados, en una casa de USD 300.000 en Provincia.
¿Una empresa paga impuestos al vender un inmueble?
Sí: Ganancias general, con una retención del 3% a cuenta que hace el escribano (RG AFIP 2139).
¿Y si compré la casa antes de 2018?
Tampoco pagás: el ITI está derogado y el cedular nunca alcanzó esas compras.
¿Pago impuestos si vendo un terreno?
Si sos persona que no se dedica a vender inmuebles, la exención del cedular alcanza también la venta de terrenos. En Sellos de Provincia, la exención por vivienda única para un lote baldío llega a $577.200 de valuación fiscal básica (Código Fiscal PBA, art. 297 inc. 29; Ley 15.558, art. 43). Si hay loteo con fines de urbanización, se considera habitualista.